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不動産の実になるタネ。vol.3 【知識編】
土地の購入を検討する際、「坪単価」を計算することにはいくつかのメリットがあります。
① 複数の候補地を比較できる
面積や総額が異なる土地でも、坪単価を出すことで“横並び比較”が可能になります。
② 購入時の納得感が高まる
価格の根拠が数値で見えるため、「なぜこの金額なのか」を理解しやすくなります。
③ 割安・割高の目安が分かる
近隣相場と比較することで、価格水準の判断材料になります。
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【坪単価の計算方法】
土地価格 ÷ 土地面積（坪）＝ 坪単価
（例）
2,000万円 ÷ 80坪 ＝ 25万円／坪
この場合、坪単価は 25万円 となります。
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ただし、坪単価だけでは判断できない
土地の価格には、以下のような要素が影響しています。
• 土地の形状（整形地・不整形地）
• 接道状況（道路幅員・方位）
• 地目
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率
• 上下水道の整備状況
• 市街化区域／市街化調整区域 など
そのため、坪単価だけで「お得・割高」を判断するのは危険です。しかし坪単価は土地選びの“基本指標”であることは間違いありませんのでぜひ計算できるようにしておきましょう。
① まずは“優先順位”を明確にする
物件選びで大切なことは、自分（たち）の中での優先順位をはっきりさせることです。
•予算
•エリア
•土地・建物の広さ
•住環境（駅距離・学校・騒音・周辺施設 など）
希望条件をまとめて「見える化」しておくことで、一時的な感情や営業トーク、雰囲気に流されにくくなります。 “なんとなく良さそう”ではなく“自分たちの基準で良い”と判断できる状態をつくることが重要です。
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② 情報だけで判断しない
パンフレットやチラシ、インターネット情報は便利ですが、それだけでは分からないことも多くあります。
実際に現地へ足を運び、
• 日当たり
• 周囲の音
• 交通量
• 街の雰囲気
• におい・空気感
などを、自分たちの五感で確かめることも大切です。数字や写真では見えない“リアルな生活のイメージ”が見えてきます。
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③ 焦らないこと
時間が経ち、希望に近い物件が減ってくると気持ちが焦り、優先順位を見失ってしまうことがあります。しかし、住まいは生活の基盤となる高額な買い物です。一度立ち止まり、「本当に自分たちの暮らしに合っているか？」を冷静に見極めましょう。
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④ 購入しなかった物件も“財産”になる
検討した結果、購入に至らなかった物件も無駄ではありません。
• 比較対象としての基準になる
• 自分たちの価値観が明確になる
• 判断力が磨かれる
すべてが“経験値の向上”につながります。物件選びは、単なる「買う・買わない」ではなく、
理想の暮らしを具体化していくプロセスになります。
― 容積率・建蔽率 編 ―
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● 建蔽（ぺい）率とは？
建蔽率とは、敷地面積に対して建築できる建築面積の割合のことです。
▶ 対象になる部分
• 屋根がかかっている室内部分
• 真上から見て建物に含まれる部分
▶ 軒・バルコニーの扱い
• 建物から 1m以内の張り出し部分は建蔽率に算入しない
（※1mを超える部分は算入対象）
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● 地下室の容積率緩和
地下部分は、延床面積の1/3までは容積率に算入しなくてもよい
ただし
• 住宅用途であること
• 地盤面の定義を満たすこと
など条件があります
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● 車庫（ビルトインガレージ）の容積率緩和
車庫部分は、延床面積の1/5までは容積率に算入しなくてOK
※住宅に付属する車庫であることが前提
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● ロフト・小屋裏収納の扱い
以下の条件を満たす場合、容積率に算入しない扱いとなることが多いです。
• 天井高1.4m以下
• 直下階の床面積の1/2以下
• 固定階段ではなく可動はしご
（※自治体により判断が異なるため要確認）
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● 容積率・建蔽率が2種類書かれている場合
物件概要に「建蔽率 60％／80％」「容積率 100％／150％」のように2つ記載されている場合は、用途地域がまたがっている土地（用途境）この場合は按分計算が必要になります。
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■ 按分計算の例
土地面積：100㎡
• 30㎡ → 容積率100％
• 70㎡ → 容積率150％
計算式：
100％ × 0.3 ＋ 150％ × 0.7
＝ 30％ ＋ 105％
＝ 容積率135％
この土地全体の容積率は135％となります。
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■ ワンポイント実務視点
容積率・建蔽率は「どのくらいの建物が建てられるか」を左右する重要指標です。
しかし実際には、
• 前面道路幅員制限
• 高度地区
• 斜線制限
• 市街化調整区域の許可制
• 接道義務
など、他の法規制も絡みますので数字だけで判断せず、総合的な確認が必要です。
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